Зоны риска для покупателей недвижимости в деле о банкротстве продавца (Часть 1)

Мы снова начинаем цикл статей от эксперта Ассоциации Профессионалов Антикризисного Управления. Ближайшие практические и теоретические материалы будут посвящены рискам покупателей, у которых отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, в случае признания его продавца банкротом. Все проблемные аспекты и законодательные нормы по данной теме подробно разъяснит собственникам и продавцам недвижимости юрисконсульт Ассоциации – Алексей Нечаев.

Актуальность данной статьи обусловлена многими вопросами, возникающими в правоприменительной судебной практике, о наличии или отсутствии государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Для начала необходимо определить, что же представляет из себя институт государственной регистрации, а также основания возникновения гражданских прав, их признание и подтверждение государством.

Разобраться с этим прежде всего нам поможет, статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) которая определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Также актуальна для заявленной темы законодательная информация, указанная в статье 8.1 ГК РФ которая закрепляет целый ряд важных положений о государственной регистрации, а именно:

- в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации;

- права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом;

- зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином;

- при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Если говорить подробнее об особенностях государственной регистрации необходимо сослаться на статью 164 ГК РФ, в которой обозначены 2 главные особенности.

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В таком случае после регистрации наступают правовые последствия сделки.

Для регистрации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации установлен единый механизм. Данный порядок регламентирует регистрируемому право на защиту и охрану со стороны государства, а также ведет учет подтверждения прав регистрации.

В определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 154-О наиболее четко сформулирована роль государственной регистрации для собственников недвижимого имущества. В нем сказано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Таким образом госрегистрация становится гарантом законодательного исполнения обязательств, которые заключены между сторонами. Также можно сделать вывод, что государственная регистрация способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Данная регистрация обеспечивает свободу договоров, законодательное равенство сторон, независимость их воли и имущественную самостоятельность, но при этом не касается самого содержания гражданского права.

В следующей части статьи юрисконсульт Ассоциации Профессионалов Антикризисного Управления Алексей Нечаев расскажет о проблемах, с которыми чаще всего можно столкнуться во время регистрации сделок с недвижимостью и при признании сделок недействительными. Кроме того, эксперт рассмотрит на практике вопрос о принятии законных мер в случае, когда договор об отчуждении недвижимости подписан, но не зарегистрирован.