26.03.2019 13:33
Консультации.
Просмотров всего: 4046; сегодня: 1.

Дмитрий Логинов: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

Дмитрий Логинов: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

С 1 июля эскроу-счета станут обязательными для всех новых проектов, а также небольшого объема новостроек, которые не подпадут под критерии Минстроя и не смогут продолжить работу по старым правилам. У реформы есть явное преимущество - возвратность денежных средств, перечисляемых дольщиками по ДДУ. Однако, несмотря на данный плюс, сам механизм нельзя назвать совершенным. У него есть уязвимые места, и это, прежде всего, вопросы защищенности процентов, уплачиваемых ипотечными заемщиками.

Проектное финансирование удобно для дольщиков тем, что механизм минимизирует риски покупателей. Средства дольщиков замораживаются на эскроу-счетах до окончания строительства и строители смогут их получить только после выполнения своих обязательств. В случае развития неблагоприятного сценария дольщик может расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги, в то время как застройщик осуществляет строительство за счет банковского кредитования. На первый взгляд, дольщик полностью защищен, однако не все так однозначно.

Определенные сложности кроются в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования, с помощью которого оплачивается в среднем более 50% ДДУ (в массовом сегменте цифра еще выше). Согласно 214-ФЗ, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения ДДУ дольщик получает назад инвестированные средства по номиналу. Если квартира оплачивается с помощью ипотечного кредита, то на эскроу-счетах блокируется только тело кредита. При этом в период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя и погашение тела кредита, и проценты за пользование. В случае банкротства застройщика дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат погашенной части тела кредита, а проценты за пользование не возвращаются. Таким образом, налицо прямые убытки для ипотечных заемщиков, что противоречит их интересам в условиях отказа от новостройки. Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако шансы на компенсацию потерь крайне низкие.

«Примечательно то обстоятельство, что при новой схеме долевого строительства ипотечные кредиты наиболее выгодно оформлять в том же банке, где и финансируется строительство, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон. - Таким образом, средства, формально выданные заемщику, остаются в том же банке и могут быть повторно «выданы» следующим заемщикам. По сути, как вариант «разменного пятака» в известной повести братьев Стругацких».

Сейчас в приоритете - снижение ипотечных ставок. В этой ситуации вырисовывается интересная конструкция, способная снизить стоимость кредитов и решить проблему возвратности процентов по ипотеке при банкротстве застройщика. «Необходимо установить нулевую ставку ипотечного кредита на период строительства. До ввода дома в эксплуатацию заемщики будут осуществлять выплаты только тела кредита. В кредитном договоре также будет прописываться привязанный к ключевой ставке механизм автоматического увеличения ставки после завершения строительства», - считает Дмитрий Логинов.

В этом случае банкротство застройщика не будет приводить к финансовым потерям дольщиков во время расторжения договора. Кроме того, строительная отрасль получит стимул к развитию, т.к. нулевая ставка, хоть и будет действовать первые 1,5-2 года, позволит многим гражданам улучшить жилищные условия. В выигрыше и дольщики, и строители, и государство. Однако под удар попадают сверхприбыли банки, что препятствует реализации данной схемы.


Ньюсмейкер: АН «Бон Тон» — 324 публикации
Поделиться:

Интересно:

Как законно снизить налоговую нагрузку
28.03.2024 17:56 Консультации
Как законно снизить налоговую нагрузку
Предприниматели имеют право и законную возможность уменьшать налоги. Одна из самых очевидных мер – подбор оптимального налогового режима. Так, многим предпринимателям доступна упрощенная система налогообложения (УСН) с простой и понятной формой отчетности, ставкой до 6 или 15% в зависимости от...
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...
562 года назад на престол взошёл Иван III
28.03.2024 10:44 Новости
562 года назад на престол взошёл Иван III
В историю он вошел в первую очередь как собиратель русских земель и, по сути, создатель единого государства Российского, созидатель и мудрый дипломат – при Иване III не только расширяются границы, но и создается прообраз системы управления страной – пишутся единые законы, утверждается...
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
27.03.2024 18:03 Новости
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
Группа ученых из Кемеровского государственного университета во главе с доктором исторических наук Ольгой Советовой описала ранее неизвестные петроглифы, обнаруженные в ходе экспедиций последних трех лет. Среди найденных рисунков неожиданно оказалось и крайне редкое изображение парохода. Основной...
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
27.03.2024 17:20 Новости
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
В подмосковном городе Ликино-Дулево Орехово-Зуевского городского поселения археологи провели превентивное обследование территории, прилегающей к скверу Дулевского фарфорового завода. В результате был обнаружен ранее неизвестный исторический слой, который уже признан вновь выявленным объектом...